НОВОЕ В ЗАКОНЕ: если покупаешь квартиру, которой еще нет

На вопрос отвечает помощник прокурора Ленинского района города Кемерово Генрих Олегович ПУШИЛИН: 
– Федеральным законом от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» приняты поправки в законодательство о долевом строительстве жилья. 
В первую очередь изменения касаются застройщиков, которые еще не приступили к строительству, а лишь получают разрешения на строительство. Изменения направлены на защиту прав участников долевого строительства, то есть обычных покупателей квартир в строящихся домах. 
Во-первых, они должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы: 
1. через эскроу-счета (специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств) 
2. через «проектное финансирование». 
При проектном финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки документов. При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке. Если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них. Если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк. 
Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, счетами-фактурами и другими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания Закона № 214-ФЗ, – банк обязан отказать в проведении операции по счету. 
Механизм работы счетов эскроу в при долевом строительстве следующий. Дольщик заключает стандартный договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ. Но застройщик ни копейки из этих денег не получает: но они остаются неприкосновенными до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные денежные средства 
Если стройка дома окончилась благополучно, то застройщик забирает себе весь пул средств на эскроу-счетах – но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре. 
Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. А если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до десяти миллионов рублей.