Инвестиции в бетон больше не работают? Куда уходят деньги с рынка элитного жилья?
Традиционно премиальный сегмент ассоциировался с инвестиционной привлекательностью, где покупка на стадии котлована сулила доходность до 50% за пару лет. Однако в 2025 году рынок переживает трансформацию: покупатели все чаще выбирают жилье для собственного проживания, а не для спекулятивных вложений.
«Золотые времена быстрого обогащения на новостройках закончились, — отмечает брокер Ольга Терентьева. — Теперь окупаемость жилья составляет 15–25 лет, и инвесторы уходят в коммерческую недвижимость или за рубеж».
Эта смена парадигмы объясняет рост доли готовых объектов (18,5%, +7,4 п.п.) и лотов на стадии монтажа этажей (41,9%, +6,9 п.п.). Покупатели предпочитают минимизировать риски, выбирая корпуса с высокой степенью готовности.
«Де-факто потребительская активность остается стабильной, но спрос перераспределяется на объекты с ключами», — подчеркивает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум».
Цены растут, но не везде
Средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-сегменте достигла 786,5 тыс. рублей (+7,2% за полгода), а в делюкс-сегменте — 2,3 млн рублей (+9% к июню 2024 года). Однако в июне 2025 года премиум-класс показал снижение средней цены на 12% по сравнению с маем (с 1,04 млн до 918 тыс. рублей за кв. м), что может быть связано с сезонными колебаниями и выводом новых лотов с более доступной ценой.
Лидером по объему предложения стал Западный административный округ (1,2 тыс. лотов), тогда как максимальная цена зафиксирована в Центральном АО — 1,1 млн рублей за кв. м. Среди проектов лидируют ЖК «Остров» (357 ДДУ), «Dream Riva» (205 ДДУ) и «JOIS» (168 ДДУ), что отражает интерес к качественным проектам с развитой инфраструктурой.
Несмотря на высокие цены, рынок предлагает относительно доступные варианты. Среди апартаментов лидируют:
- ЖК «Deco Residence» — 24 кв. м за 18,8 млн рублей;
- ЖК «GloraX Premium Белорусская» — 31,9 кв. м за 22,7 млн рублей;
- ЖК «Logos» — 29,2 кв. м за 26 млн рублей.
В сегменте квартир самые бюджетные варианты:
- ЖК «ТАТЕ» — 29,6 кв. м за 13,9 млн рублей;
- ЖК «Dream Riva» — 29,5 кв. м за 15,3 млн рублей;
- ЖК «MOD» — 32,6 кв. м за 16,4 млн рублей.
Эти предложения привлекают молодую аудиторию и тех, кто ищет компактные, но статусные лоты для жизни в столице.
Ключевые тенденции 2025 года подчеркивают изменения в предпочтениях покупателей. Во-первых, доля объектов без отделки выросла до 69,4% (+3,5 п.п.), что связано с логистическими сложностями поставок материалов и желанием покупателей создавать уникальный дизайн. Во-вторых, география премиальных проектов расширяется: если раньше ЦАО доминировал, то теперь Северо-Западный (25% сделок) и Северо-Восточный (17%) округа набирают популярность.
Третья тенденция — рост числа готовых новостроек, что снижает статистику ДДУ, но не отражает реального спроса. «Часть покупателей выбирает объекты с ключами, чтобы избежать рисков долгостроя», — комментирует Екатерина Лёвина, топ-брокер Whitewill.
Уникальный тренд 2025 года — рост цен на жилье на стадии котлована, особенно в бизнес-классе, где они порой превышают стоимость готовых объектов. В премиум-сегменте стартовая цена (1,1 млн рублей за кв. м) пока ниже, чем на поздних этапах (1,27 млн), но давление банков и эскроу-счетов заставляет застройщиков завышать стартовые ценники.
«Банки требуют высоких цен для одобрения финансирования, что создает иллюзию роста», — объясняет вице-президент Гильдии риэлторов Константин Апрелев.
советуют подходить к покупке взвешенно.
«Рассрочки остаются ключевым инструментом, несмотря на давление ЦБ, — отмечает гендиректор Optima Development Давид Худоян. — А с постепенным снижением ипотечных ставок жилищные кредиты снова набирают популярность».
Константин Апрелев предлагает рассмотреть «траншевую ипотеку», где основной платеж переносится на момент сдачи дома, снижая риски покупателей.
Рынок премиум-класса в 2025 году демонстрирует стабильность, несмотря на макроэкономические вызовы. Снижение числа новых проектов и рост цен компенсируются устойчивым спросом со стороны платежеспособной аудитории.
Источник фото: Ксении020203