Что делать, если сосед забросил участок: можно ли его лишить права на землю

Можно ли как-то найти соседа или лишить его собственности? Что вообще в такой ситуации можно сделать?"

Отвечает юрист фирмы "Юрист +" Сергей Колобов: 

Игорь К., Краснинский район (звонок в редакцию)

- Безусловно, у собственника земельного участка есть обязанности и есть ответственность. И перечень обязанностей и виды ответственности четко определены.

Любое право собственности состоит из трех элементов: право владения, право пользования, право распоряжения. Кроме прав есть еще и бремя содержания . Итак, собственник обязан:

- Поддерживать безопасность и пригодность имущества к использованию. Имущество не должно представлять опасность для окружающих. Например, если есть аварийное здание, которое может рухнуть на соседский участок, собственник должен принять меры, чтобы предотвратить это.

- Использовать участок по назначению. То есть на участке под пашню нельзя строить дом.

- Не допускать неиспользование, то есть запустение.

- Платить за содержание имущества, например за услуги ЖКХ.

- Платить налоги, например земельный налог.

- Регистрировать имущество, например, ставить на учет автомобиль.

- Страховать риски владения имуществом, например оформлять полис ОСАГО.

Все это прописано в ст. 210 ГК РФ

Вас в этом списке интересует третий пункт. Теоретически неиспользуемый участок могут изъять. Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника.

Более того, за это еще сначала оштрафуют. Штраф считается от кадастровой стоимости и будет не менее 20 000 рублей.

При этом в эти три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам. То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет.

Кроме того, сначала собственника должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять.

Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации. После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка.

Вообще, это норма новая, ввели ее только в 2018 году. Рабочей, устоявшейся судебной практики пока нет. Изъятие и реализация — это долгая и сложная процедура, а выгоды нет.

Еще участок можно изъять, если он используется, но не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. За это тоже сначала штрафуют, и только потом участок изымают, если проблему не устранили (ст. 285 ГК РФ).

Таким образом, вы напрямую не можете повлиять на изъятие участка у собственника. Есть только вариант предложить администрации изъять его или обратиться в суд. Насколько они в этом заинтересованы — сказать сложно.

Существует еще такая форма перехода права собственности, как приобретение права собственности на вещь, у которой нет хозяина, — бесхозяйную вещь. Но для земли работает только один из вариантов: бесхозной можно признать землю, от прав на которую отказался владелец (ст. 225 ГК РФ).

И то, что собственник неизвестен, тоже не основание признавать землю бесхозной. Если нет доказательств отказа бывшего собственника от прав признать именно землю бесхозяйной — ничего не выйдет. Строение можно признать бесхозяйным, а землю — нет.

Если земельный участок в собственности и поставлен на кадастровый учет, проще всего его найти на публичной кадастровой карте. Если не знаете номер, найдите свой участок на карте и посмотрите соседние. Когда обнаружите нужный, запишите его кадастровый номер. Если номера нет, достаточно адреса участка.

По кадастровому номеру или адресу участка можно обратиться в любой МФЦ, в котором оказывают услуги Росреестра, за выпиской по земельному участку. Там должен быть указан собственник. Росреестр не может отказать, если вы подали официальный запрос: они должны или дать сведения, или указать, что сведения о собственнике в реестре не зарегистрированы.

Судя по тому, что предыдущий владелец продавал участок по договору купли-продажи, а переход права собственности у нас регистрируется, участок должен быть на кадастровом учете. Система регистрации прав действует около 20 лет. Если участок продан больше чем 20 лет назад, сведений о нем может и не быть.

Если в Росреестре сведений нет, значит, нужно обращаться за архивными документами в местную администрацию. До того как стали вести единый реестр, учет вели именно они. Можете приложить к заявлению копию публичной карты и обвести интересующий вас участок маркером.

На мой взгляд, в вашем случае шанс на успех — это или если местная администрация захочет изъять землю, или если вы лично найдете собственника и предложите купить у него участок. Сами вы не можете инициировать процедуру изъятия земли, но можете писать письма местную администрацию и прокуратуру с требованием изъять участок. Напишите, что он заброшен, не используется десятилетиями, что сухостой представляет пожарную опасность, неосвоение участка мешает развитию поселения и вообще есть желающие его выкупить.