Что ждет рынок недвижимости в 2018 году?

Ожидающееся снижение ставок по ипотеке до 6-7 процентов для семей с двумя детьми уже анонсировал Владимир ПУТИН и подтвердил Минфин. Но насколько это реально?

Многие эксперты рынка допускают снижение ставок по ипотечным кредитам в России примерно до 7 процентов к 2019 году, но – с оговорками. Например, для этого должен сохраниться текущий инфляционный тренд. Если рубль опять начнет «лихорадить», то ЦБ РФ вынужден будет снова поднимать ключевые процентные ставки, а это автоматически заставит коммерческие банки увеличить свои ставки по кредитам.

Чтобы эти банки выдавали ипотеку под 6 процентов годовых, ключевая процентная ставка регулятора не должна быть выше 5,5 процентов.

Впрочем, закон сохранения вещества (а в данном случае – денег) будет работать и здесь. Например, снижение стоимости ипотечных кредитов может привести к росту цен на такое жилье за счет увеличения спроса. И еще один подводный камень – объем первоначального взноса.

Большинство экспертов допускают снижение средней ставки по ипотечным кредитам. Однако это может повлечь за собой изменения на рынке недвижимости.

Так, на законодательном уровне планируется параллельно со снижением ставок запретить существование кредитных продуктов с минимальным первоначальным взносом или вообще без него. Это означает, что первоначальный взнос вырастет и копить на него придется дольше.

Многие эксперты сходятся во мнении, что вторичная недвижимость в крупных российских городах продолжит дешеветь. Это связано с «перегретыми» ценами в годы экономического подъема и с перенасыщением рынка предложением. Ввод новостроек и удешевление ипотечных кредитов ударили по рынку «вторички».

Отрицательными факторами служат и ухудшение состояния вторичного жилого фонда, и морально устаревшие стандарты качества жилья, спроектированного и построенного во второй половине XX века.

В регионах, где рынок не был перегрет, резкого удешевления не происходит – здесь еще остается резерв для роста спроса, а значит, и для повышения цены. Вторичное жилье в регионах показывает колебания цен, которые сложно признать статистически значимыми.

Немного лучше чувствует себя рынок «первички», но, по словам экспертов, ввод новых объектов на рынок дешевого жилья продолжится, а застройщики в погоне за клиентом будут предлагать новые акции и скидки. Поэтому ожидать общего роста цен не приходится.

По мнению большинства экспертов, сильных потрясений рынок аренды жилья не испытает. Он не был перегрет по сравнению с рынком купли-продажи жилья, поэтому цены здесь уже стабилизировались.

Единственный предполагаемый фактор краткосрочных изменений – чемпионат мира по футболу. Его проведение затронет рынок краткосрочной аренды. В городах, где будут проходить матчи чемпионата, ставки на посуточную аренду квартир подпрыгнут в 1,5-2 раза.

В сегменте же долгосрочной аренды эксперты не видят никаких объективных факторов роста.

Уже несколько лет цены на аренду держатся примерно на одном уровне. Например, в массовом сегменте Москвы это 25 000–35 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 30 000-40 000 рублей – за двухкомнатную, 40 000–50 000 – за трехкомнатную.

 

Сезонные всплески спроса случаются в начале осени, однако они не оказывают практически никакого влияния на ставки: собственники, которые пытаются на волне роста активности повысить ставки, сталкиваются с сопротивлением арендаторов, так что изменений на арендном рынке ждать не приходится.