Виталий Мутко: к концу 2020 года банки выдадут льготной ипотеки на 1 трлн рублей

Глава «Дом.рф» Виталий Мутко дал большое интервью Forbes, в котором рассказал, почему государство поддерживает крупных застройщиков, сколько в России арендного жилья, чем плохи апартаменты, почему нужно спешить с реновацией и зачем «Дом.рф» создает собственного девелопера. Публикуем ключевые моменты беседы.  

«К концу года банки выдадут льготной ипотеки на 1 трлн рублей»

Объем выдачи ипотеки в 2020 году растет рекордными темпами. Конечно, главная причина -программа льготного кредитования под 6,5%, запущенная по инициативе президента. Но ипотека на первичном рынке в структуре всего объема выдаваемых ипотечных кредитов занимает около 30%, около 70% - это вторичный рынок. Ставки в этом году снижаются во всех сегментах, не только на новостройки. Поэтому росту рынка способствует, в том числе, мягкая кредитно-денежная политика Банка России. Ключевая ставка составляет всего 4,25%. Рыночные ставки находятся на уровне 8%, а два года назад составляли 11%.

Мы операторы программы льготной ипотеки. Каждую неделю банки отчитываются о ее реализации. Сейчас выдано 313 200 кредитов на 902,8 млрд рублей. Думаю, к концу года по программе банки выдадут ипотеки с господдержкой под 6,5% на 1 трлн рублей.

Что касается цен, Росстат оценивает их рост за 9 месяцев 2020 года на 8-9%. В Москве, Санкт-Петербурге, Калининграде, некоторых других регионах они выросли еще больше. Тут много факторов: и рост цен на стройматериалы, и нехватка рабочей силы, и рост спроса на жилье. Но что важно? Мы смогли даже в это непростое время подстегнуть запуск проектов. В годовом выражении за октябрь-август он более чем на 40% превысил показатели прошлого года. Появилась уверенность, что застройщики смогут сформировать задел для качественного роста объемов в ближайшие годы.

Что тревожно? Доходы граждан не растут. Несмотря на видимый рост цен, льготная ипотека выгодна и застройщикам, которым она обеспечивает спрос, и гражданам. Но если цена вырастет больше, например на 17-20%, то один из интересантов, то есть покупатель, потеряет выгоду. Чтобы избежать этого, нужно наращивать предложение жилья, запускать новые проекты. Вы знаете, что мы как государственный агент реализуем на аукционах вовлеченные в оборот неиспользуемые или неэффективно используемые земли. Строительным компаниям было предоставлено более 6400 га земель под проекты комплексного освоения территорий, на них введено 11,3 млн «квадратов» жилья.

Три банка из 20 крупнейших сократили в октябре долю выдачи льготной ипотеки: что ждет рынок

Раньше из 4-5 трлн рублей в стройке только 600 млрд приходились на деньги банков, а большая часть, 3,7 трлн рублей — это были деньги людей, которые они принесли на котлован. Сейчас уже больше половины рынка, 47,2 млн «квадратов» строится с использованием счетов эскроу. По старым правилам — 44,5 млн кв.м. Объем рынка проектного финансирования, по данным регулятора, достиг 1,9 трлн рублей. По итогам года застройщикам могут быть открыты кредитные линии на 2 трлн рублей.

Безусловно, наша задача как института развития — создавать конкурентную среду. Другой вопрос, сколько должно быть застройщиков? По данным нашей Единой информационной системы жилищного строительства, на рынке работают 2200 групп компаний, общее число застройщиков составляет 3300 — много это или мало? Ведь компании создают специализированных застройщиков под каждый отдельный объект, это тоже нужно учитывать. Наш банк «Дом.рф» за год увеличил выдачу [кредитов в рамках проектного финансирования] на 85%, до 685 млрд рублей.

Институт развития «Дом.рф» ведет аналитику рынка, смотрит объемы выданных застройщикам средств в региональном разрезе, величину компаний, и я точно могу сказать, что доступ к проектному финансированию равный у всех.

Я вижу только одну проблему. Еще никогда в истории современной России банки не финансировали строительство так масштабно. Этого не было со времен советского Промстройбанка. До какого-то момента у них просто нет специалистов. Нужны профи, чтобы построить базу. «Дом.рф» каждый год набирает около 100 специалистов по проектному финансированию, шесть-восемь месяцев обучает их, платит стипендию — и все это из собственной прибыли. А потом 10% лучших забираем себе, остальных отпускаем в рынок. Я говорю об образовательной программе «Проект.Ф», и у нас работают ее выпускники, подготовленные нашими ведущими специалистами.

«Лавочка закрывается»: почему власти хотят запретить апартаменты и чем это грозит их покупателям

Почему именно сейчас, в кризис, правительство решило упорядочить законодательство в связи с апартаментами? Их доля на рынке невелика. Но нужно учитывать, что их покупают люди, и многие для своего проживания. И тут несколько вопросов. Почему в условиях падающих доходов они должны платить повышенные ставки по налогам и услугам ЖКХ? Мнение, что такие объекты на четверть дешевле квартир, субъективно маркетинговый ход. И самый важный момент: что, если застройщик обанкротится? А такие примеры есть. Дольщики даже не смогут встать в реестр. Нужно как-то решать проблему, а каким способом, как раз и предстоит решить.

К 2030 году нам нужно улучшить жилищные условия более 45 млн семей. В рамках постановки национальной цели и реализации национального проекта «Жилье и городская среда» необходимо разработать систему статистики, учета жилого фонда, навести порядок, в том числе с арендным жильем и апартаментами. В Москве их более 1 млн кв. м, а в учете нигде этого нет. Но в столице хотя бы развита социальная инфраструктура, есть общественный транспорт, метро. А в некоторых регионах строят апартаменты без социальной инфраструктуры, и люди оказываются не защищены. Это работа плановая, и дело не только в желании показать лучшую статистику, а в защищенности покупателей таких объектов.

Понятно, что у людей есть опасения, они хотят, чтобы их позиция была услышана. Они опасаются переселения из центра куда-то на окраину. Законопроект нужно спокойно доработать. Нужно четко прописать, как защищаются права собственников, каков порядок возмещения. Но без такого законопроекта невозможно выйти на показатели ввода 120 млн кв. м в год до 2030 года.

«С одной стороны, мы институт развития, с другой — акционерное общество»

2020 год выдался непростым. Важно было сохранить темп и уровень работы компании, запустить новые процессы, несмотря на постоянно меняющиеся в пандемию обстоятельства. Когда пришел, почти не поменял команду. Необходимо было не разрушить то, что уже работает как часы. В «Дом.рф» очень много серьезных молодых специалистов.

Сейчас с учетом Щербинского лифтового завода (принадлежал «СУ-155», достался «Дом.рф» за долги. — Forbes), на котором трудится 1600 человек, коллектив составляет 6500 сотрудников. У нас 70% сотрудников перешли на удаленку. Мы перенесли наш информационный центр в Воронеж. Второе — была задача в пандемию не остановить работу института развития. Мы оперативно разрабатывали документы для запуска программы льготной ипотеки под 6,5%, а «Дом.рф» — оператор и других программ, например, «Дальневосточной ипотеки». Перед нами поставили задачу раскручивать маховик проектного финансирования, в результате у нас одобрено заявок на финансирование около 25 млн кв. м строительства.

У нас двоякая задача. С одной стороны, мы институт развития, с другой — акционерное общество, которое должно приносить акционеру прибыль в виде дивидендов. По итогам девяти месяцев наша прибыль составила 22 млрд рублей — столько же, сколько в прошлом году. У нас есть семь основных KPI: туда входят рентабельность собственных средств, повышение производительности труда, снижение операционных расходов. А есть отраслевые KPI, секьюритизация ипотечных бумаг, например. В этом году мы подойдем к триллиону. А ведь это не в армию отправить, это надо договариваться с банками, обсуждать приемлемые ставки. Уже сейчас мы гарантируем 10% выданных ипотечных кредитов.

На 2021 год стоит задача развивать рынок арендного жилья. В России сдается в аренду порядка 240 млн кв. м. Точной статистики нет. Мы хотим сделать этот рынок цивилизованным, безопасным для арендодателя и нанимателя. Я как раз не говорю про налоги, налоги — это не мое. Просто прозрачность и статистика. У нас есть 13 домов, которые сдаются в аренду. Сейчас мы прорабатываем возможность упаковать их в паевой фонд и продавать паи фонда инвесторам.

Мы занимаемся землей — ввели в потенциальный градостроительный оборот 84 млн кв. м. Нас критикуют, что эти метры еще надо построить. И хотя мы свою работу сделали, участки в земельный оборот вовлекли, мы все равно в будущем году хотим изменить свой подход к строительству. И у субъектов, и у застройщиков ресурсов немного. Поэтому мы создали свою компанию «Дом.рф Девелопмент» и планируем строить сами. На днях пригласили хорошего специалиста «с рынка» ее возглавить.

Будем строить не просто микрорайон на 200 000–300 000 кв. м, а сделанный по нашим стандартам. Специально разработанные «Дом.рф» стандарты развития территорий для комфортного проживания людей. Там учитывается все — от высоты зданий до ширины парковочных мест. Учитываем все современные подходы к развитию районов и городов.

Источник - forbes.ru

На фото - Виталий Мутко. Фото - DR



подпишитесь на нас в Дзен