Как мне оформить в собственность дом и участок, купленные без документов?

Ирина, Крестецкий район (письмо на электронную почту редакции)

Отвечает Дмитрий МАРТЮЧЕНКО, директор ООО «Демянский юридический центр»:

– Вопросы приобретения недвижимого имущества «по расписке», в отсутствие правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, никогда не относились в юридической практике к категории простых. Поэтому со страниц газеты вряд ли получится сообщить читательнице универсальную инструкцию по выходу из сложившейся ситуации. Вместе с тем, постараюсь вооружить её информацией, которая может оказаться полезной при определении путей решения и/или выборе алгоритма действий:

1. Расписка не может быть расценена как договор купли-продажи жилого дома и не свидетельствует о том, что между сторонами сложились правоотношения по его продаже, если не имеется доказательств, что по состоянию на дату выдачи расписки лицо, получившее деньги, было собственником данного дома.

Отсутствие надлежащей формы договора является непреодолимым дефектом сделки, последствием которого является ее недействительность – вне зависимости от наличия иных доказательств.

Довод о том, что условия договора купли-продажи изложены в форме расписки, признается несостоятельным, поскольку расписка сама по себе не является договором купли-продажи объекта недвижимости. Должны быть представлены доказательства того, что договор, представляющий собой фактически расписку о получении денег, был надлежащим образом оформлен и зарегистрирован, денежные средства в полном объеме переданы собственнику дома, а жилой дом передан собственником покупателю (см. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11.01.2023 № 88-244/2023 по делу № 2-79/2022).

2.Исходя из положений ст. 234 Гражданского кодекса РФ, разъяснений п.15 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 22 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретение лицом права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности* не отменяет необходимости соблюдения условия, предусмотренного абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, обладающим земельным участком, на котором возведена постройка, на каком-либо вещном праве.

По смыслу ст. ст. 225, 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (п. 16 указанного постановления Пленума).

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действие ст. 234 ГК РФ (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года, и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ.

* Приобретательная давность – один из способов закрепления права собственности, условием которого согласно ст. 234 ГК РФ является добросовестное, открытое и непрерывное владение гражданином или юридическим лицом, как своим собственным, недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие как добросовестность (так как лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности). Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Законодательство, действовавшее до вступления в силу ГК РФ (ч.1 ст.109 ГК РСФСР), также предусматривало правовые последствия строительства жилого дома или части дома без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил.

Таким образом, если жилой дом возведен самовольно, земельный участок для его строительства не выделялся, иным образом дом его владельцами не был легализован, то длительность владения и проживания в доме, поддержание его в надлежащем состоянии и намерение нести расходы по пользованию им, как и отсутствие правопритязаний на дом и земельный участок со стороны других лиц не являются основаниями для признания права собственности на дом в силу приобретательной давности.

Ситуация, когда дом является самовольной постройкой, не тождественна ситуации, когда жилой дом введен в оборот, однако утрачены документы о его легализации (см. Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16.03.2022 №88-4715/2022).

3. Наличие каких-либо соглашений с титульным владельцем, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности. При этом ГК РФ не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось на основании соглашения с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности, но по каким-либо причинам сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

4. «Дачной амнистией» называется упрощенный порядок оформления прав граждан на определенные объекты недвижимости. Оформить не поставленный ранее на кадастровый учет дом на земельном участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности без уведомления о строительстве - можно до 01.03.2031. По общему правилу, основным требованием в этой процедуре является наличие правоустанавливающего документа на земельный участок:

– гражданин может зарегистрировать в упрощенном порядке право собственности на земельный участок, предоставленный ему до 30.10.2001;

– регистрация права собственности на жилой или садовый дом, созданные на садовом земельном участке либо земельном участке, предназначенном для ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта, кадастровый учет которых осуществлен до 04.08.2018, производится на основании правоустанавливающего документа на соответствующий земельный участок.

Поскольку подобные дела являются одними их самых сложных в юридической практике, я настоятельно рекомендую читательнице обратиться за очной консультацией к квалифицированному юристу, представив для изучения все имеющиеся документы.