Обязан ли собственник, не прописанный и не живущий в квартире, платить за домофон?

Н. А., г. Чудово (письмо в редакцию).

Отвечает Дмитрий МАРТЮЧЕНКО, директор ООО «Демянский юридический центр»:

– Собственник квартиры несет бремя содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). В состав общего имущества включаются, в числе прочего, домофоны, которые являются частью единой системы автоматического запирающего устройства дверей подъездов МКД (ч.3 ст.30, п.3 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ; п.7 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.04.2021 по делу № 88-10489/2021).

Установку, эксплуатацию и ремонт домофонов должны оплачивать собственники помещений в МКД. Если домофон был предусмотрен проектно-сметной документацией на дом, то плата взимается не за установку, а за обслуживание домофона, причем даже тогда, когда за определенный период у собственника не было необходимости обращаться с заявками на его ремонт (см., напр., апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2018 по делу № 33-34070/2018; апелляционное определение Московского городского суда № 33-5693/2020).

Если обслуживание домофона предусмотрено договором управления МКД, то данный вид работ оплачивается за счет платы на содержание и ремонт жилого помещения (см. источник: «Кто должен платить за обслуживание домофона в многоквартирном доме?» - "Электронный журнал "Азбука права", 2023).

Если же договором управления МКД в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества такое обслуживание не предусмотрено, то для начисления соответствующей платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в МКД и заключение договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона. При этом тариф на обслуживание домофона, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливаются в договоре, заключенном организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, с собственниками помещений в МКД или, по поручению последних, с управляющей организацией (п. 1 ч. 2 ст. 154, п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04).

По смыслу норм действующего жилищного законодательства, состав общедомового имущества не может меняться в произвольном порядке. Изменение (уменьшение, увеличение) общедомового имущества должно быть произведено либо собственниками помещений на основании решения общего собрания, либо органами государственной власти или местного самоуправления. Иной способ включения имущества в состав общедомового противоречит требованиям закона.

Критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Домофонное оборудование, размещенное в местах общего пользования многоквартирных домов – как за пределами, так и внутри жилых помещении – и обслуживающее более одной квартиры, отвечает признакам общего имущества в МКД, указанным в ч.1 ст.36 ЖК РФ и в пп. «д» п. 2 Правил № 491, а значит, обслуживание домофона как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации, поскольку обеспечение функционирования данного оборудования является одной из характеристик безопасности как дома, так и безопасности жизни и здоровья граждан, сохранности их имущества.

Аналогичная позиция отражена в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ «Об обязанности заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества многоквартирного дома». Вместе с тем, согласно данному письму, если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией, либо осуществлять данный вид работ самостоятельно.

Таким образом, обслуживание домофона, как технической составляющей автоматически запирающего устройства входной двери, входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей компании по договору управления, если оно было передано ей в составе общего имущества. Стоимость такой услуги должна учитываться при утверждении размера платы за содержание общего имущества на общем собрании собственников помещений.

При этом подлежит установлению факт передачи этого оборудования управляющей организации в составе общего имущества многоквартирного дома в порядке, установленном жилищным законодательством. Следовательно, для признания домофонного оборудования общедомовым имуществом необходимо, чтобы это было прямо зафиксировано в протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см., напр., Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.08.2022 № Ф09-4875/22 по делу № А60-24427/2021).

Исходя из изложенного, если собственники в своем решении, оформленном протоколом, установили необходимость оказания определенных услуг, а также определили размер платы за услуги, и это решение в установленном законом порядке оспорено не было, недействительным не признано, то данные услуги по своему содержанию относятся к дополнительным услугам, плата за оказание которых приобретает обязательный характер для всех собственников помещений в МКД с момента принятия соответствующего решения на общем собрании собственников.

Фактически оказывая эти услуги, управляющая организация исполняет волю большинства собственников и обеспечивает надлежащий режим содержания общего имущества и его сохранность (см., напр., апелляционное определение Московского городского суда от 22.07.2019 по делу № 33-33392/2019). В данной ситуации не имеет правового значения и не освобождает конкретного собственника от взимания соответствующей платы факт его голосования на общем собрании против решения, принятого большинством собственников в установленном порядке.