Вправе ли банк требовать плату за перевод ипотечной закладной в электронную форму?

У меня возник законный и резонный вопрос – за что я должна заплатить? Инициатива не моя, бумаг, обязывающих меня платить, не подписывала, бумажная закладная меня вполне устраивает. Я её даже не вижу. Получается, банк решил оцифровать документы, а заплатить должна я? Меня это категорически не устраивает. Законно ли такое предложение-требование? Что будет, если я проигнорирую его?»

Наталья, Великий Новгород (вопрос на электронную почту редакции).

Отвечает Дмитрий МАРТЮЧЕНКО, директор ООО «Демянский юридический центр»:

– Вопрос читателя касается, видимо, электронной закладной. В соответствии с п.8 ст.13.3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по совместному заявлению владельца закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, залогодателя, а в случае, если залогодателем является третье лицо, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству электронная закладная может быть выдана в порядке, предусмотренном названной статьей, взамен документарной (т.е. привычной – бумажной), которая должна быть представлена в орган регистрации прав до подачи заявления о выдаче электронной закладной.

Такое совместное заявление представляется в орган регистрации прав по правилам, предусмотренным п.1 ст.13.3 Закона № 102-ФЗ. При внесении сведений о депозитарии, в который электронная закладная передана на хранение, ранее выданная документарная («бумажная») закладная аннулируется. Аннулированная документарная закладная хранится в архиве органа регистрации прав до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

В целях реализации и во исполнение п.8 ст.13.3 Закона № 102-ФЗ обновлен соответствующий программный функционал для работы с электронными закладными, который позволяет осуществить в системах замену документарной закладной на электронную, для этого в электронной закладной добавлены дополнительные поля, содержащие сведения о дате выдачи документарной закладной и дате аннулирования документарной закладной, в остальном процесс не изменяется (см. Письмо Росреестра от 02.09.2022 № 06-01148/22@ «О порядке выдачи электронной закладной взамен документарной»).

Форма заявления об аннулировании документарной закладной в связи с выдачей взамен нее электронной закладной в настоящий момент не утверждена. В этой связи документарная закладная представляется в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с указанием причин аннулирования, а именно, в связи с выдачей взамен нее электронной закладной.

Государственная пошлина за внесение изменений в запись об ограничении прав в связи с аннулированием документарной закладной и выдачей взамен нее электронной закладной не уплачивается.

Однако указанная в вопросе читателя плата, судя по всему, не имеет никакого отношения к государственной пошлине. Вероятнее всего, речь идет о так называемой «комиссии» за банковскую услугу. Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 23.12.2014 № 80-КГ14-9, из п.1 ст.16 Закона о защите прав потребителей и ст. 168 Гражданского кодекса РФ следует, что заёмщик-физлицо – экономически слабая сторона и нуждается в особой защите прав, и если заключенный с ним кредитный договор является типовым, условия которого определены банком в стандартных формах, и заемщик лишен возможности повлиять на его содержание, то включение в такой договор условий, не предусмотренных нормами Гражданского кодекса РФ, нарушает права потребителя.

В силу ст.779 ГК РФ плата взимается за действие, которое является услугой. Вместе с тем действия, которые не создают для заемщика отдельное имущественное благо, не связанное с заключением кредитного соглашения, услугой как таковой не являются. При решении вопроса о признании действия кредитора услугой Верховный Суд РФ определил оценивать, является ли оно стандартным или дополнительным. При этом под стандартными следует понимать такие действия, без совершения которых кредитор не смог бы заключить и исполнить кредитный договор (договор займа). Они не являются услугой по смыслу ст. 779 ГК РФ, и взимание за них денежных средств неправомерно.

Аналогичную позицию Верховный Суд РФ высказывал и позднее (см., напр., Определение от 12.02.2019 № 16-КГ18-52). Дело заключалось во взыскании комиссии, не предусмотренной в договоре и установленной банком позже. Верховный Суд РФ отметил, что закон не запрещает банкам изменять условия банковского обслуживания и устанавливать новые комиссии или их иные размеры. Однако до оказания услуги с клиентом-физлицом должно быть достигнуто соглашение о возможности изменения договора в форме, которая позволяет однозначно установить согласие клиента на обслуживание на этих условиях и добровольный выбор им объема услуг.

Если об утверждении новых тарифов заёмщик не был осведомлен, согласия на изменение условий договора и удержание новой комиссии он не давал, то руководствоваться необходимо теми условиями, которые содержались в договоре в момент его заключения.

Учитывая, что составляется электронная закладная посредством заполнения формы на едином портале государственных и муниципальных услуг или на официальном сайте Росреестра, после чего подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) залогодателя и залогодержателя и направляется в орган регистрации прав вместе с соответствующим заявлением, указанная в вопросе читателя плата может представлять собой некий «тариф за выпуск УКЭП и услуги по электронному взаимодействию с Росреестром».

С заявлением о выдаче электронной закладной может обратиться нотариус, в том числе в случае отсутствия у залогодателя и у должника усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП): такие заявление и электронная закладная подписываются только усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса – и это тоже не безвозмездная процедура.

В своем Определении от 09.06.2020 № 5-КГ20-8, 2-5744/2018 Верховный Суд РФ отметил, что исполнение обязанности (публичной функции), возложенной на банк законом, а не договором с клиентом, не может использоваться в частноправовых отношениях для извлечения выгоды за счет клиента путем установления или повышения платы за совершение операций. В связи с этим недопустимо возложение на клиента банковских расходов на исполнение таких обязанностей (функций), в том числе путем установления специального тарифа при осуществлении банковских операций.

Несмотря на неоднократное изложение Верховным Судом РФ правовой позиции по подобным вопросам, некоторые банки продолжают практику установления и взимания комиссий и тарифов сомнительной обоснованности. Однако по замыслу законодателя выдача электронной закладной взамен бумажной предполагалась как результат согласованного волеизъявления обеих сторон кредитного договора (договора займа), а не навязываемая банком заемщику опция.