Какие «подводные камни» могут ожидать при покупке квартиры?

На вопрос читателя отвечает генеральный директор юридической компании «Менщиков и партнеры» Иван Менщиков. а вопрос читателя отвечает генеральный директор юридической компании «Менщиков и партнеры» Иван Менщиков. Традиционно все сделки с недвижимостью гражданами воспринимаются как самые «чистые», ведь они подлежат государственной регистрации и имеют простую конструкцию. Однако общественные отношения не стоят на месте и постоянно появляются новые формы мошеннических действий, которые, формально, выглядят вполне законными.Приведу пример, с которым начали сталкиваться жители регионов западной части России. При заключении договора купли-продажи продавец имеет преступный умысел на незаконное получение денег от покупателя. Продавец и покупатель подписывают договор, сдают документы на регистрацию, продавец получает деньги за квартиру. При этом несколькими днями ранее сообщник продавца по подставной сделке (например, взысканию долга по расписке) обращается на него в суд. Судья принимает исковое заявление к производству и по просьбе истца налагает обеспечительные меры в виде ареста на имущество ответчика, т.е. на ту самую квартиру, которая идет на продажу. Сообщник даже самостоятельно относит исполнительный лист в Росреестр, там сразу приостанавливают сделку, потом в регистрации отказывают. Получается ситуация: покупатель остается без денег (разумеется, «продавец» отдавать ничего не намерен), без квартиры. Формально, обжаловать арест невозможно, поскольку судья вынес определение до заключения договора купли-продажи. Обманутый покупатель получает право только взыскать деньги с продавца. Даже получив такое решение, исполнить его не получится, т.к. заранее у мошенника нет никакого имущество, и квартира является единственным жильем. Следователи сталкиваются с судебным актом, который является законным. Поэтому возбудить уголовное дело крайне проблематично.К сожалению, не существует какого-либо четкого алгоритма противодействия такой схеме, но стоит соблюдать несколько правил для покупателя при заключении сделок:Получите выписку на приобретаемую квартиру из ЕГРН. Такую выписку можно заказать в любом отделении МФЦ, на сайте Росреестра. Там будет отражено, кто в настоящий момент является собственником, имеются ли уже введённые ограничения (запреты и аресты). Стоимость такой выписки около 280 рублей.Проверьте продавца на сайте Федеральной службы судебных приставов на наличие задолженностей. Наличие множества исполнительных производств должно насторожить покупателя, но тут нужен подробный анализ (например, как правило, у ИП всегда много исполнительных даже по минимальным задолженностям). Особо следует обратить внимание, являются ли эти производства оконченными, т.е. стоит ли в табличке ссылка на ст.46 ФЗ «Об исполнительном производстве». Вероятно, у должника нет имущества, и брать с него нечего.Проверьте продавца на сайтах районного суда, мировых судей, арбитражного суда по месту его прописки. Здесь следует обратить внимание на гражданские и уголовные дела. Если имеются приговоры по экономическим статьям УК РФ, то это серьезный повод усилить обеспечение по сделке. Но следует иметь в виду, что единой базы дел в судах общей юрисдикции не существует, поэтому, если человек был осужден в другом регионе, то информацию об этом получить практически невозможно.Сравните цену квартиры с рыночными. Если цена квартиры существенно ниже рыночной, то это может стать поводом для расторжения сделки в будущем. Законодательство о банкротстве определяет самостоятельное основание для расторжения сделки должника, если она совершена на невыгодных для него условиях (ниже рыночной более чем на 20%). Имейте в виду, что срок предъявления подобных требований значительный (1 или 3 года с момента введения процедуры), так что есть риск столкнуться с такой проблемой по прошествии нескольких месяцев.Внимательно составляйте договор купли-продажи. Многие ошибочно считают, что раз сделка проходит государственную регистрацию, то можно использовать любой шаблон такого договора. Но не все так просто. Например, Росреестр проверяет только предмет сделки (то есть, что продают), а как будет происходить оплата и передача имущества, их уже не интересует. Поэтому следует особенно внимательно определить варианты оплаты (например, деньги после получения документов с государственной регистрации, банковская ячейка, гарант, и прочее). Важно определить момент перехода риска случайной гибели имущества и множество иных моментов, которые может согласовать квалифицированный юрист.Соблюдение этих несложных правил поможет сохранить Ваши деньги и имущество в безопасности.