Купил квартиру с «прицепом». Должен ли я платить долги прошлого собственника?
На вопрос читателя отвечает Василий МАЛЫШЕВ, руководитель Центра оформления земли и недвижимости.
- При совершении сделки купли–продажи жилья покупателю нужно быть особенно внимательным ко многим вещам, в частности к таким, как задолженность по квартплате прежнего собственника.
Чтобы обезопасить себя, вы можете попросить у собственника выписку из жилищного управления об отсутствии задолженности или самостоятельно проверить информацию на официальном сайте «Системы «Город».
Однако очень часто бывает, что, купив квартиру, вы не проверили состояние коммунальных платежей, а у прошлого собственника оказались задолженности за несколько лет.
Сразу отметим, что новый владелец никакого отношения к прежним долгам не имеет, если только это не было оговорено в договоре купли-продажи. Управляющая компания должна обратиться в суд с требованием взыскать задолженности на основании договора с предыдущего владельца жилого помещения, в случае если этот владелец не хочет оплачивать задолженность мирным путем.
Итак, если в договоре купли-продажи квартиры нет пункта о передаче задолженности по «коммуналке» новому собственнику, то платить за потребленные ресурсы предусмотрено после государственной регистрации прав на имущество (статья 153 Жилищного Кодекса Российской Федерации). В указанной статье сказано, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Как видим, новый владелец не обязан выплачивать накопившиеся долги прежнего хозяина. А управляющая компания в свою очередь не имеет законного основания взыскивать эти долги с нового владельца в судебном порядке. Единственное исключение предусмотрено в пункте 3 статьи 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации, где указывается, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Однако встречаются сделки купли-продажи с договорными отношениями, при которых все прежние долги (в частности коммунальные платежи) переходят к новому владельцу квартиры. При этом составляется договор с обременением задолженностью по оплате за коммунальные и прочие услуги. Здесь обязанность платить задолженность наступает с момента государственной регистрации прав собственности. Денежный долг переводится с прежнего собственника жилого помещения на нового хозяина квартиры в соответствии со статьей 391 Гражданского Кодекса Российской Федерации. При этом требуется письменное согласие не только владельцев квартиры, но и кредитора — управляющей организации.
