Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?

не справилось со своими функциями. В чем же отличие ТСЖ от УК? Какая из форм управления предпочтительнее и в каких случаях? Об этом читателям «Хронометра» рассказал главный эксперт Центра компетенций по развитию городской среды Дмитрий ЖУЧЕНКО.

- Жилищный кодекс РФ (статья 161) предусматривает три варианта управления, которое должно обеспечивать «благоприятные и безопасные условиях проживания граждан, надлежащее содержание их общего имущества…»: непосредственное управление собственниками помещений в МКД, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, управление управляющей организацией.

Первый вариант допустим лишь в том доме, где количество квартир не превышает 30, поэтому сравнивать обычно приходится оставшиеся варианты.

Во втором случае (ТСЖ или ТСН), жильцы сами берут на себя ответственность за домоуправление, явными преимуществами будет следующее:

- собственное юридическое лицо (собственники без посредников могут, например, сдавать в аренду рекламные доски в лифтах, подъездах, т. е. самостоятельно получать доход от использования общего имущества);

- зона ответственности ТСЖ распространяется только на дома в его составе, а также на их придомовые территории;

- руководить ТСЖ могут только собственники квартир в этих домах, кроме того, они имеют возможность напрямую влиять на подбор персонала (т.е. кто конкретно работает в штате – электрики, дворники, слесари и т.д.);

- оплата выполненных работ/оказанных услуг подрядчиком ему производится лишь по факту их реального выполнения;

- деятельность ТСЖ не подлежит лицензированию, что позволяет избежать лишней бюрократизации;

- ТСЖ является некоммерческой организацией по сути, то есть не имеет цели извлечения прибыли. Таким образом отсутствует необходимость занижать расходы путем экономии на качестве работ/услуг;

- характерна в целом большая прозрачность в отчетности перед собственниками.

В то же время ТСЖ не обладает рядом плюсов, которые есть у управляющей компании. Среди них:

- более жесткий контроль со стороны внешних контрольных органов и надзорных инстанций;

- «эффект масштаба», когда УК приобретаются товары или услуги оптом для большого количества домов и получает за это скидку (дисконт);

- штат специалистов и техники обычно более широкий и есть возможность их маневра;

- иногда появляются материальные ресурсы для социальной ответственности бизнеса (без дополнительных сборов с жителей на елки к новому году, подарки ветеранам и т.д.).

Одновременно с этим УК до известной степени является котом в мешке, потому что жители обслуживаемых ею домов никак не влияют на смену собственника фирмы, выбор подрядчиков. Например, во Владимире есть дома, где за десятилетие в одной и той же УК меняется шестой директор, а вместе с ним и весь коллектив.

В конечном счете при выборе способа управления – ТСЖ или УК - решающим фактором является наличие у жителей и собственников доверенного лица, будь то председатель или директор. При отсутствии такового можно попробовать комбинированную схему, допустимую законодательством, когда товарищество собственников жилья нанимает профессионального управляющего либо иную обслуживающую организацию в рамках отношений «заказчик-исполнитель», что позволит совместить выгоды того и другого варианта, хотя и обойдется людям несколько дороже.