Если подарю квартиру дочке, не окажусь ли на старости лет в доме престарелых?

Отвечает Дмитрий МАРТЮЧЕНКО, директор ООО "Демянский юридический центр":

- В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Согласно ст.288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В силу ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В свою очередь, договор дарения – это соглашение между двумя сторонами, дарителем и одаряемым, заключенное по поводу безвозмездной передачи имущества от одного лица к другому (ст.572 ГК РФ).

Из изложенного следует, что, оказавшись собственником квартиры читателя на сновании договора дарения (дарственной), любое лицо, в т.ч. дочь читателя, впоследствии сможет распорядиться квартирой по своему собственному усмотрению, в т.ч. продать или заложить её. Можно посоветовать читателю следующие варианты действий: 1) Рассмотреть самую распространенную альтернативу договору дарения – завещание. Завещание, хотя и считается действительным с момента его нотариального удостоверения, представляет собой передачу имущественных прав к наследнику от наследодателя в порядке универсального правопреемства после смерти последнего. А это означает, что ситуация, когда завещатель мог бы при жизни лишиться своего жилья, полностью исключена. Завещатель продолжает проживать в недвижимости, принадлежащей ему на праве собственности, до дня своей смерти, после чего возникает наследственное правоотношение, в котором наследники оформляют свои наследственные права. Несмотря на очевидные преимущества перед договором дарения, завещание сопряжено с рисками, в первую очередь - для наследников. Основных рисков - два: - во-первых, завещатель вправе в любой момент отменить или изменить завещание, не уведомляя потенциального наследника; - во-вторых, несмотря на содержание завещания, наследование может произойти не так, как в нем указано. К моменту открытия наследства среди наследников по закону могут появиться лица, отнесенные законом к кругу обязательных наследников: обязательная доля такого наследника составит не менее половины той доли, которая причиталась бы этому наследнику при наследовании по закону. Например, если у завещателя имеется только один наследник по закону, который является при этом нетрудоспособным, то для него обязательная доля составит половину от завещанного имущества, независимо от содержания завещания.

Для наследодателя же (в данном случае - читателя), в отличие от наследников, все перечисленные риски безразличны. 2) Заключить с дочерью договор пожизненного содержания с иждивением. Договор пожизненного содержания с иждивением должен содержать обязательное указание на стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины - не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, такая выплата осуществляется по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ). На основании п.1 ст.158, ст.584 ГК РФ такой договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а переход права собственности на квартиру на его основании подлежит государственной регистрации. По такому договору дочь читателя окажется собственником квартиры уже сегодня, но читатель не только сохранит за собой право пожизненного проживания в своей бывшей квартире, но и заручится обязанностью дочери по её (читателя) содержанию с иждивением. Регулировать исполнение этой обязанности можно будет по любви и согласию, а при утрате любви и согласия – в судебном порядке. 3) Предусмотреть в договоре дарения право пожизненного проживания дарителя в подаренной квартире.

Среди юристов нет единой точки зрения о допустимости включения условия о пожизненном проживании в договор дарения, так как данное условие может быть расценено в качестве встречного предоставления. Ситуация осложняется тем, что подобное право пожизненного проживания не предусмотрено ни ГК РФ, ни ЖК РФ. Однако суды нередко признают такое условие в договоре дарения действительным. Практикующие юристы предлагают включать в договор дарения отменительное или отлагательное условие: - отменительное условие заключается в том, что при нарушении права пожизненного проживания дарителя правоотношение прекращается с момента нарушения права; - отлагательное условие заключается в том, что при нарушении права пожизненного проживания у дарителя возникает право отменить дарение.

Такое предложение позволяет закрепить за дарителем право отменить дарение, если его право пожизненного проживания нарушается, а также способствует разрешению многих теоретических споров, поскольку и отменительное, и отлагательное условия являются дополнительными и не изменяют смысла сделки (безвозмездности дарения).