Имею ли право на компенсацию за недостатки, обнаруженные мною в процессе усадки дома?

Отвечает Дмитрий МАРТЮЧЕНКО, директор ООО "Демянский юридический центр":

- В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и/или от обязательных требований, повлекшими ухудшение качества этого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (см. источник в сети Интернет по адресу: https://www.garant.ru/consult/civil_law/1553942/ ):

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; - соразмерного уменьшения цены договора; - возмещения понесенных расходов на устранение недостатков. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Закона №N 214-ФЗ). Буквальное толкование данной нормы предполагает, что право на предъявление требований, связанных с недостатками объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, зависит от момента обнаружения недостатков, а не от момента обращения с соответствующим требованием.

Иными словами, в ситуации, когда недостатки были обнаружены в пределах гарантийного срока, но обращение с требованием об их устранении последовало уже после его истечения, такое обращение является законным. Если же недостатки объекта обнаружены по истечении гарантийного срока, то требования, связанные с недостатками результатов работ, удовлетворению не подлежат (см., напр., определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24.03.2022 по делу № 8Г-31766/2021[88-3759/2022-(88-34306/2021)], постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2020 № 07АП-7004/20, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 № 17АП-2214/22). Однако необходимо учитывать, что к отношениям между застройщиками и гражданами, которые приобрели объект долевого строительства для личных, домашних, семейных и иных целей, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, помимо специальных норм Закона № 214-ФЗ, подлежат применению также нормы законодательства о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

Из нормы п.6 ст.29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I "О защите прав потребителей" следует, что в случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении двух лет (пяти лет в отношении недвижимого имущества) со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен. Аналогичная норма содержится также в п. 2 ст. 737 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, при отсутствии установленного застройщиком срока службы дома, квартиру в котором купил читатель, с требованиями об устранении существенных недостатков можно обратиться и после истечения гарантийного срока - в пределах 10 лет с момента передачи объекта долевого строительства, если читатель будет располагать доказательствами возникновения этих недостатков до принятия им квартиры от застройщика (см., напр., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 № 09АП-9421/22).