Как мне продать квартиру, если один из совладельцев не может приехать на сделку?
Отвечает директор ООО «Демянский юридический центр» Дмитрий МАРТЮЧЕНКО:
– В соответствии со ст.244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности: долевой или совместной.
Совместная собственность на имущество устанавливается в случаях, предусмотренных законом. Самым распространенным вариантом здесь является общая собственность супругов. Если недвижимое имущество (или доля в нем) приобреталось в период брака и является их совместной собственностью, то для заключения договора купли-продажи понадобится нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ). При получении недвижимого имущества во время брака по безвозмездному основанию (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на его продажу не потребуется (п.1 ст.36 СК РФ).
Распоряжение же имуществом, находящимся в долевой собственности, как в случае с нашим читателем, на основании п.1 ст.246 ГК РФ осуществляется по соглашению всех ее участников. Такое соглашение участников может быть устным: в этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.
Когда один из собственников не может присутствовать при сделке, возможна передача им полномочий другому владельцу – путем оформления нотариально удостоверенной доверенности на сбор документов и подписание договора купли-продажи от его имени (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ). В этом случае на регистрацию сделки должен быть представлен оригинал такой доверенности.
К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
– доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии – старшим или дежурным врачом;
– доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений (где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия) – также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
– доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы;
– доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены администрацией этой организации или руководителем (его заместителем) соответствующего органа соцзащиты населения.
Второй вариант заключения сделки по продаже недвижимости, когда один из собственников не может присутствовать и подписать договор лично – это удостоверение её двумя и более нотариусами. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ (регионе, крае, области) по месту нахождения недвижимости. Процедура производится в следующем порядке (ст.53.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате", утв. Верховным Советом РФ 11.02.1993 № 4462-1):
– проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки;
– каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр договора в электронной форме простой электронной подписью и экземпляр на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы;
– далее экземпляр сделки в электронной форме подписывает нотариус, удостоверивший подпись собственника, своей квалифицированной электронной подписью;
– удостоверенная сделка регистрируется в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно и удостоверенных двумя и более нотариусами, и хранится в единой информационной системе нотариата.
Неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата.
Договор, удостоверенный двумя и более нотариусами в вышеуказанном порядке, считается договором, заключенным в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Для справки: договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество: название (вид) недвижимого имущества, точный адрес, кадастровый номер, фактическую площадь, цену и порядок расчетов. Особенностью договора купли-продажи жилой недвижимости является необходимость указания в нем лиц, имеющих право пользования (проживания), т.е. зарегистрированных («прописанных») в этой недвижимости.
Заключённый в письменной форме и подписанный лично всеми собственниками, такой договор не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением случаев, когда продаваемое недвижимое имущество или его часть принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. В таком случае договор купли-продажи обязательно подлежат нотариальному удостоверению.
