Как нам добиться признания нашего дома аварийным, куда обращаться?

в подвальных помещениях накапливается вода и стоит отвратительный запах, опасный для здоровья жителей дома. Мы хотим добиться, чтобы наш дом признали аварийным и непригодным для проживания. Куда нам в первую очередь с этим вопросом обратиться, с какими документами? Кто должен оплачивать независимую экспертизу?» - жительница посёлка Тёсово-Нетыльский, Новгородский район (письмо в редакцию).

Отвечает директор ООО «Демянский юридический центр» Дмитрий МАРТЮЧЕНКО:

– Согласно п.4 ст.15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом (МКД) может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Данные вопросы регулирует  «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утверждённое Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (далее – Положение №47). 

В силу п.34 Положения №47, «основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций или дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома. В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания».

В соответствии с п.33 Положения № 47 основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Согласно ст. 55.26-1 Градостроительного кодекса РФ, оценка и обследование многоквартирного дома (МКД) в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются создаваемой в этих целях межведомственной комиссией. 

В соответствии с п. 42 Положения № 47 под заявителем понимается собственник помещения, граждан (наниматель) либо орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора. При этом предоставление заявлений всех собственников для признания жилого помещения непригодным для проживания Положением № 47 не предусмотрено (см. Письмо Минстроя России от 21.07.2016 № 22985-ОБ/07). 

Если заявитель обращается с жалобой (на непригодность жилого помещения для проживания и аварийное состояние дома) в жилищную инспекцию, то именно жилищная инспекция представляет в межведомственную комиссию свое заключение, после рассмотрения которого комиссия может предложить собственнику помещения представить необходимые документы (п.п. 45, 451 Положения № 47), а именно:

– заявление о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным;

– копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ в своем Определении от 01.06.2017 № 1-КГ17-4 сформулировала следующую правовую позицию: из анализа положений Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Жилищного кодекса РФ, Положения о государственном жилищном надзоре, а также пунктов Положения № 47 следует, что:

жилищная инспекция обладает полномочиями по обследованию и экспертизе жилых помещений, а также по осуществлению государственного жилищного надзора за соблюдением порядка признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в соответствии с Положением № 47 и при выявлении нарушений может обратиться в суд с заявлением в защиту прав и законных интересов собственников, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.

Непредставление (либо невозможность представления, в том числе финансовая) собственниками помещений предложенных межведомственной комиссией документов не является основанием для отказа в рассмотрении вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, поскольку решение таких вопросов в соответствии с Положением № 47 относится к исключительной компетенции межведомственной комиссии. 

Действующее жилищное законодательство обязывает межведомственную комиссию проводить оценку состояния жилых помещений и многоквартирных домов независимо от финансово-экономических возможностей. 

Если в межведомственную комиссию обращаются не собственники помещений в доме, а орган государственного жилищного надзора, то комиссия не вправе требовать от собственников получения заключения специализированной организации и ставить рассмотрение обращения жилищной инспекции с принятием решения в зависимость от представления собственниками дополнительных документов.

Таким образом, межведомственная комиссия обязана рассмотреть заключение жилищной инспекции, провести оценку соответствия многоквартирного дома в порядке, установленном п. 42 Положения № 47, и вынести решение в соответствии с п. 46 или п. 47 Положения № 47. Никаких иных решений либо условий для их принятия Положением №47 не предусмотрено. 

В случае необходимости межведомственная комиссия может самостоятельно назначить проведение дополнительных обследований и испытаний в отношении МКД. 

При таких данных, в силу возложенных на орган местного самоуправления обязанностей по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище, обеспечению контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда и в целях восстановления нарушенного права неопределенного круга лиц именно администрация муниципального образования должна принять меры по организации обследования дома. Эта правовая позиция Верховного Суда РФ активно воспроизводится в судебной практике (см., напр., Апелляционные определения Свердловского областного суда от 16.09.2020 по делу № 33-12685/2020; от 12.05.2021 по делу № 33-7004/2021; от 10.03.2022 по делу № 33-3415/2022; Решение Палласовского районного суда Волгоградской области от 16.06.2021 по делу № 2а-393/2021; Решение Кировского районного суда города Волгограда от 13.10.2021 по делу № 2а-1906/2021 и др.). 

Если же заявитель напрямую обращается с заявлением в межведомственную комиссию, то ему понадобится представить также заключение специализированной организации, которая проводила обследование многоквартирного дома (пп. «г» п. 45 Положения № 47). 

Понятие специализированной организации раскрыто в абзаце 3 п.44 Положения № 47: это юридическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания и имеющих право на осуществление работ по обследованию состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций. 

В этом случае, как показывает практика, расходы, понесенные заявителем на оплату заключения специализированной организации, не признаются убытками в смысле статьи 15 ГК РФ и не подлежат возмещению, поскольку предоставление такого заключения возложено на заявителя и является необходимым условием для рассмотрения межведомственной комиссией вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.  

Согласно п.46 Положения № 47 межведомственная комиссия рассматривает поступившее от заявителя заявление или заключение органа государственного надзора (контроля), или заключение экспертизы жилого помещения – в течение 30 календарных дней с даты регистрации. 

В заключение остается добавить, что, ввиду наличия множества неочевидных и противоречивых нюансов, к решению подобных вопросов настоятельно рекомендуется привлечь опытного специалиста, в эти нюансы посвященного.