Купила жилье в старом доме – теперь не знаю, как избавиться? Помогите!

Отвечает Дмитрий МАРТЮЧЕНКО, директор ООО "Демянский юридический центр":

- В описанной ситуации читатель оказалась совладельцем коммунальной квартиры. Под коммунальной квартирой понимается квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которых проживают два и более пользователя или собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования или на основании права собственности на отдельные жилые помещения (комнаты) в квартире. Общим имуществом в коммунальной квартире являются помещения в ней, используемые для обслуживания более одной комнаты. К таковым относятся кухни, коридоры, ванные и туалетные комнаты, кладовки, общие балконы и др. Эти помещения находятся в общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками комнат в такой квартире и/или в общем пользовании лиц, являющихся нанимателями по договорам социального найма (ст.41 Жилищного кодекса РФ). При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в этой квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч.2 ст.42 ЖК РФ).

Порядок использования общего имущества в коммунальной квартире жилищным законодательством РФ прямо не урегулирован, поэтому к таким взаимоотношениям применяются общие правила гражданского законодательства РФ об общей долевой собственности, согласно которым владение, пользование и распоряжение общим имуществом коммунальной квартиры должно осуществляться на основании соглашения всех собственников, а при недостижении такого согласия - определяться судом (п.1 ст.246, п.1 ст.247 Гражданского кодекса РФ). При этом собственник комнаты не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату. Собственники комнат несут бремя расходов на содержание общего имущества совместно, доля каждого из собственников в несении таких расходов определяется исходя из его доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире (ст.43 ЖК РФ). В частности, собственники и/или наниматели жилых помещений в коммунальной квартире обязаны своевременно оплачивать коммунальные услуги (ч.3 ст.30, ч.3 ст.67, ст.153 ЖК РФ). По общему правилу плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, плату за обращение с твердыми коммунальными отходами (ч.4 ст.154 ЖК РФ). Размер платы рассчитывается исходя из объема потребления коммунальных услуг. Объем потребляемых коммунальных услуг определяется по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (ч.1 ст.157 ЖК РФ).

Если лицевой счет по оплате коммунальных услуг принадлежит нескольким жильцам, существует риск возникновения конфликтов. Во избежание спорных ситуаций следует определить порядок оплаты коммунальных услуг (выполнить так называемый раздел лицевого счета). Для этого следует обратиться в управляющую компанию (расчетный центр, ТСЖ, ресурсоснабжающую организацию) с соответствующим заявлением. При отказе в оформлении отдельного платежного документа заявитель вправе обратиться в суд с иском об определении порядка и размера участия в оплате жилого помещения и коммунальных услуг и выдаче отдельного платежного документа (см. вопрос № 27 Обзора, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.03.2007г.). Поскольку участники долевой собственности на жилое помещение обязаны оплачивать жилье и коммунальные услуги соразмерно своей доле, то лицо, исполнившее солидарную обязанность полностью, вправе предъявить регрессные требования к остальным участникам долевой собственности, за вычетом доли, приходящейся на него самого. Солидарная обязанность (ответственность) возникает в случаях, предусмотренных договором или установленных законом, в т.ч. при неделимости предмета обязательства.