Права детей в сделках с недвижимостью: как приватизировать квартиру для сироты?

смогу ли я потом по истечению пятилетнего срока приватизировать свою жилую площадь и не лишат ли меня полученных от государства метров и приватизации полученной жилой площади" Надежда Перегудова

Отвечает Дмитрий МАРТЮЧЕНКО, директор ООО "Демянский юридический центр":

- Приобретение нанимателем специализированного жилого помещения для детей-сирот и лиц из числа детей-сирот либо членами его семьи жилого помещения в собственность не является основанием для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения (п.11 "Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с обеспечением детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020).

Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется статьей 40 Конституции РФ. При этом никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. В связи с этим основания и порядок выселения граждан из жилого помещения должны определяться федеральным законом, и только на их основании суд может лишить гражданина права на жилище. Статьей 98.1 ЖК РФ закреплено, что жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, предназначены для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Согласно части 1 статьи 109.1 ЖК РФ предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений осуществляется в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя регламентируется статьей 101 ЖК РФ, частью 3 которой предусмотрено, что договор найма специализированного жилого помещения, за исключением договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренного статьей 98.1 ЖК РФ, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 данного кодекса случаях. Согласно части 4 статьи 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более одного года и отсутствия соглашения по погашению образовавшейся задолженности по оплате жилых помещений и (или) коммунальных услуг;

2) разрушения или систематического повреждения жилого помещения нанимателем или проживающими совместно с ним членами его семьи;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению. В соответствии с частью 1 статьи 102 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным данным кодексом основаниям. Между тем статьи 101 и 102 ЖК РФ не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

Таким образом, нанимателю первоначально предоставляется 5-летний период на адаптацию в обществе. Такой договор не даёт права на приватизацию жилья. Основанием является другой документ — договор социального найма. Он может быть заключен по истечении 5-летнего срока на адаптацию, т.е. по окончании срока договора спецнайма. Однако вместо заключения договора соцнайма может быть продлен срок спецнайма. Действующим Положением об обеспечении жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (утв. Постановлением Администрации Новгородской области от 9 апреля 2013 года № 167, п.п. 6.1.-6.4.) предусмотрено, что основанием для заключения договора найма специализированного жилого помещения на новый пятилетний срок является невозможность преодоления определенных обстоятельств самостоятельными усилиями нанимателя жилого помещения по договору спецнайма.

Такими обстоятельствами, свидетельствующими о необходимости оказания детям-сиротам, лицам из числа детей-сирот содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, являются:

- отсутствие постоянного заработка у нанимателя, признание нанимателя безработным; - совершение нанимателем правонарушений и антиобщественных действий; - длительная болезнь нанимателя, нахождение в лечебном или реабилитационном учреждении, неспособность к самообслуживанию в связи с болезнью; - отбывание нанимателем наказания в виде лишения свободы;

- наличие неисполненных предписаний об устранении нарушений, выявленных в ходе проверок наймодателем или комитетом государственного жилищного надзора и лицензионного контроля Новгородской области жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения;

- задолженность не менее 6 месяцев по оплате коммунальных платежей за жилые помещения, предоставленные детям-сиротам, лицам из их числа по договорам найма специализированного жилого помещения. Органы местного самоуправления городского округа, муниципальных районов области за 3 месяца до окончания срока действия договора спецнайма проводят проверку условий жизни нанимателя по указанному договору в порядке, определенном органами местного самоуправления городского округа, муниципальных районов области.

Эта проверка включает оценку жилищно-бытовых условий нанимателя, исполнение им обязанностей по договору спецнайма, состояния его здоровья, эмоционального и физического развития, навыков самообслуживания, отношений в семье.

При этом, если есть другое жилье — никто не лишит нанимателя права на бесплатную приватизацию. Она даётся один раз в жизни каждому гражданину России. Запреты перечислены в ст. 4 ФЗ № 1541-1, но среди них нет упоминаний о другой собственности нанимателя.

Так что воспользоваться правом на приватизацию можно. Но, напомню — только после оформления правоотношений социального найма между нанимателем и муниципалитетом, т.е. когда будет заключен договор социального найма.