Имеют ли право пенсионеры – собственники жилья – сдавать квартиру в аренду?
«Альфа-Бастион» г. Ростова-на-Дону Андрей Голубев:
– Собственник квартиры может предоставить ее за плату во владение и пользование физлицу на основании договора найма либо во временное владение и пользование юрлицу на основании договора аренды. Чтобы сдать квартиру в аренду, рекомендую придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Согласуйте условия договора аренды. Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект аренды (адрес, площадь, кадастровый номер квартиры). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Следует указать срок аренды, размер и порядок внесения арендной платы (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 610, п. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации). Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором.По общему правилу размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще раза в год. Если квартира передается в аренду с мебелью и иным имуществом, находящимся в ней (например, бытовой техникой), рекомендую отразить в договоре перечень и состояние такого имущества, а также определить ответственность за его сохранность (п. 1 ст. 611, ст. 612, п. 3 ст. 615 ГК РФ). Можно включить в договор условие об обеспечительном платеже, который вносится арендатором в целях обеспечения исполнения им обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора.При отсутствии таких нарушений по окончании срока договора платеж возвращается арендатору или засчитывается за последний месяц аренды (п. п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ). Кроме того, в договоре можно в частности преду-смотреть возможность субаренды или перенайма, а также распределить между арендатором и арендодателем обязанности и расходы по проведению капитального и текущего ремонта.
Шаг 2. Заключите договор аренды. Договор аренды квартиры заключается в письменной форме путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного всеми сторонами. Перед заключением договора арендатор может попросить предоставить документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру. Такими документами являются, например, выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016. В свою очередь арендодателю следует удостовериться в том, что лицо, действующее от имени арендатора, имеет необходимые полномочия на совершение сделки. Выполнение вами обязательства по передаче квартиры арендатору может подтверждаться актом приема-передачи, в котором отражается состояние жилого помещения на момент передачи, список имущества и документов, показания счетчиков воды и света, перечень выявленных недостатков и т.д. Поскольку вы желаете сдавать квартиру в аренду на срок 3 месяца, регистрировать договор аренды в Росреестре не нужно. Вместе с тем, если договор аренды заключен на год и более, переходите к шагу
3. Шаг 3. Зарегистрируйте договор аренды в Росреестре. В случае заключения договора аренды квартиры сроком год и более он подлежит государственной регистрации. Обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации и необходимыми документами может одна из сторон договора (п. 2 ст. 609 ГК РФ; ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ). Договор считается зарегистрированным, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр недвижимости (п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433 ГК РФ; ч. 2 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание данной сделки (ч. 2 ст. 28 Закона № 218-ФЗ). Однако я не рекомендую заключать договор аренды на год и более, в виду сложности его расторжения, если арендатор окажется недобросовестный. Рекомендую все-таки заключать договор аренды на срок не более 11 месяцев, с его дальнейшей пролонгацией. Доход от сдачи квартиры в аренду облагается НДФЛ или при определенных условиях – налогом на профессиональный доход. В Вашем случае, доход от сдачи в аренду квартиры будет облагаться НДФЛ, то есть, иными словами Вам придется уплатить налог в размере 13% от полученного дохода от сдачи вашей квартиры в аренду.
