Собственники многоквартирного жилого дома имеют право сменить ТСЖ на УК?

Алла Федоровна, г. Ростов-на-Дону (по телефону).

Руководитель «Правового Юридического Центра Альфа-Бастион» г. Ростова-на-Дону Андрей ГОЛУБЕВ:

– В соответствии с частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД (много квартирного дома) по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором. Изменение и расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, установленном гражданским законодательством (ч.8 ст. 162 ЖК РФ). Таким образом, при заявлении одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия договор не продлевается.

  Это отвечает принципу свободы договора, предусмотренному ст.421 Гражданского кодекса РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Окончание срока действия договора управления МКД в случае заявления одной из сторон о его прекращении влечет прекращение деятельности по управлению домом. Как усматривается из вопроса, ТСЖ направило уведомление о том, что договор продлевать не будут.

  Таким образом, договор на управление МКД будет считаться прекращенным со всеми вытекающими отсюда последствиями. Вместе с тем, согласно части 7 статьи 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления.

 При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Также хочу отметить, что в силу прямого указания ЖК РФ собственники помещений вправе отказаться от договора управления в любой момент (п.8.2 ст. 162 ЖК РФ).

  Указанное право имеет императивную природу и не может быть запрещено или ограничено договором в силу п.2 ст. 310 и ст.450.1 ГК РФ. Отказаться от договора управления в любой момент собственники помещений могут также и при конкурсном отборе управляющей организации (то есть вопреки положениям п.8.1 ст. 162 ЖК РФ). Из п.8.1 ст. 162 ЖК РФ следует, что собственники помещений вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, только по истечении каждого последующего года со дня заключения договора и при условии, что до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления многоквартирным домом (п.4 ст.161, п.8.1 ст. 162 ЖК РФ).

 При этом суды, толкуя п.8.1 ст.162 ЖК РФ в единстве с правилами ст.450 ГК РФ, делают вывод, что собственники помещений вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, и до истечения каждого последующего года со дня заключения договора.