Застройщик перенес дату сдачи дома в эксплуатацию из-за коронавируса. Это законно?
Руководитель "Правового Юридического Центра Альфа-Бастион" Андрей ГОЛУБЕВ:
– Согласно части 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. То есть, иными словами, с застройщика нельзя будет взыскать неустойку, если он докажет в суде, что свои обязательства он не выполнил в срок в следствие непреодолимой силы (форс-мажора).
Какие же обстоятельства признаются обстоятельствами непреодолимой силы? Это обстоятельства, которые одновременно являются чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях, при этом (п. 3 ст. 401 ГК Российской Федерации, п. 8 Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, Постановление Президиума ВАС Российской Федерации от 21.06.2012 № 3352/12): 1)чрезвычайность - это исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого в конкретных условиях является необычным. Это выход за пределы нормального, обыденного, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах; 2)непредотвратимость означает, что любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.
Непредотвратимость должна быть объективной, а не субъективной. Таким образом, воздействие таких обстоятельств, которые в деловой практике также называют форсмажором или форс-мажорными обстоятельствами, происходит извне и не зависит от воли людей.
Сам по себе коронавирус – это не основание, по которому можно отказаться исполнять сделку. Определяющий фактор – последствия распространения вируса, например, ограничительные меры властей, поэтому в любом споре сторона, которая ссылается на коронавирус как на форс-мажор, должна доказать, что именно помешало ей исполнить обязательства. Поскольку по договору долевого участия форс-мажором эпидемиологическая ситуация не является, то конечную точку в вашем деле поставит только суд. Именно суд определит, являлось ли такое обстоятельство чрезвычайным и непреодолимым, какое время оно длилось, а также, насколько оно повлияло на исполнение застройщиком своих обязательств.
Предсказать решение суда достаточно сложно. Все будет зависеть от дальнейшего развития ситуации в стране, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и конкретными обстоятельствами в вашем деле.
