Хочу купить квартиру, но хозяин ее еще с банком не рассчитался с ипотекой

покупать такую квартиру или лучше поискать другую?» Кирилл В., Саратов (звонок в редакцию)
На вопрос читателя отвечает прокурор отдела по надзору за соблюдением законов в сфере защиты интересов государства и общества прокуратуры Саратовской области Артур Амбарцумян:
– По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его пользовании.
Если говорить простым языком, ипотека – это залог недвижимости.
Законодательством предусмотрена продажа квартиры, находящейся в ипотеке, следующими способами:
1. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на покупателя объекта недвижимости (замена стороны в обязательстве).
В данном случае имеет место одновременная продажа квартиры и продажа кредита. Однако необходимо учитывать, что новый заемщик должен отвечать всем критериям банка для заемщиков по подобным
кредитам.
Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель квартиры становится на место заемщика и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном
кредите.
Далее заключаются договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.
2. Досрочное погашение ипотечного кредита. Ситуация, когда продавец квартиры погашает кредит за счет собственных либо за счет средств покупателя.
В последующем банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде ипотеки и происходит продажа квартиры.
Применяя такой способ, необходимо внимательно изучать условия договора, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, есть риски потерять эти деньги и не получить квартиру.
3. Оформление договора купли-продажи квартиры с участием банка, предоставившего кредит. Покупатель квартиры погашает кредит, а банк и регистрирующий орган, в свою очередь, снимают с квартиры обременение в виде залога, и происходит продажа квартиры.
Важно понимать, что перечисленные способы продажи квартиры в ипотеке являются примерными, поэтому окончательные условия приобретения квартиры необходимо обсуждать с банком.