Что это за право бессрочно пользоваться квартирой, но не иметь ее в собственности?
Отвечает старший помощник прокурора Смоленской области по связям со СМИ и общественностью Александр БОРОВИКОВ:
- Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Исходя из ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", лица, давшие согласие на приватизацию, сохраняют право пользования помещением. Принимая во внимание пояснения в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 в отношении названных в ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ бывших членов семьи собственника о том, что к бывшим членам семьи собственника жилого помещения не применяется положение п. 2 ст. 292 ГК РФ. Это связано с тем, что приватизация занимаемого по договору социального найма помещения невозможна без получения согласия членов семьи собственника. Право пользования таким помещением для бывших членов семьи будет носить бессрочный характер. Следовательно, данное право должно учитываться при переходе права собственности на помещение к другому лицу по соответствующему основанию (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование)".
Следует также отметить, что наличие прав бессрочного пользования квартирой не отнесено к обременениям, подлежащим регистрации в ЕГРП: ни нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, ни нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, ни Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ названное право бессрочного пользования жилым помещением не отнесено к обременениям, предусмотренным законом и подлежащим государственной регистрации".
Однако это не отменяет обязанности продавца информировать будущего покупателя о том, что в приобретаемой квартире имеются лица, сохраняющие подобное право пользования, под страхом признания сделки ничтожной. Дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации".
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе пункт 2 статьи 166 ГК РФ.
Таким образом, для анализа истории квартиры и исключения пороков, если в истории квартиры имеется приватизация:
Обращаем внимание на следующее:
1. Кто был прописан на момент приватизации. Были ли прописаны несовершеннолетние дети, чьи права нарушены.
2. Имеются ли лица, отказавшиеся от приватизации, имеющие бессрочное право пользования квартирой.
3. При осуществлении сделки купли-продажи обязательным является перечень всех лиц, имеющих на момент сделки права пользования квартирой. Отсутствие данного перечня может повлечь недействительность сделки.
Однако следует учитывать, что речь идет о сохранении права бессрочно проживать в квартире, но не о праве собственности на нее. Кроме того, право на бессрочное проживание в приватизированной квартире зарегистрированные в ней лица могут утратить также на общих основаниях в связи с выездом из нее, отказом или уклонением от уплаты коммунальных и иных обязательных платежей, поскольку такое право не носит безусловный характер.
