В России избыток предложения на рынке недвижимости. Почему не падают цены?

Российский рынок недвижимости оказался в непростой ситуации. За последнее время было построено очень много нового жилья, а сегодня с его продажей возникли проблемы. Тем не менее цены не торопятся падать. Что происходит, и стоит ли ждать снижение цен, попытались разобраться журналисты издания РБК.

На сегодняшний день доля нераспроданных квартир в новостройках достигает 30%. Между тем застройщики не торопятся снижать цену, они ждут дальнейшего снижения ключевой ставки, и надеяться что это сможет разогнать спрос на их продукцию. Но возможно проблема на рынке недвижимости заключается не только в дорогой ипотеке. 

По мнению старшего партнера Vysotsky Estate Сергея Смирнова* причиной кризиса на рынке недвижимости в большей степени стал структурный сдвиг в инвестиционном спросе. Люди просто перестали покупать жилье на стадии котлована с последующей продажей на сдаче дома. Также свой отпечаток наложил перегрев рынка в конце 2025 года, когда было объявлено об изменениях условий выдачи семейной ипотеки. 

«В стране примерно 11 млн граждан с действующей ипотекой, около 0,5% проблемных кредитов, это порядка 50 тыс. займов, сопоставимых с двумя крупными московскими районами по числу квартир», — подчеркнул Смирнов. Уже к весне стало ясно, что этот ажиотаж не оживил рынок, а, наоборот, оставил его без покупателей. 

Надежды на снижение ставок по ипотеке может себя не оправдать, поскольку ЦБ ужесточил правила выдачи кредитов, и разрешил выдавать займы только клиентам с официально подтвержденными доходами. Часть россиян, которые получают зарплату в конверте не смогут теперь получить ипотеку. 

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик объясняет, что высокая доля нераспроданного жилья частично объясняется особенностями выходящих данных и длинным циклом строительства.

«В статистику входят также проекты, где продажи открылись совсем недавно, а с учетом того что строить их еще 3–4 года, то ситуация выглядит как раз адекватной», — говорит он. 

Многие эксперты сходятся во мнении, что резкого обвала цен на недвижимость в России не будет, а будет легкая коррекция. Однако дно может быть пройдено уже в 2026 году. К концу года, по мере снижения ключевой ставки спрос на ипотеку может активизироваться. 

В долгосрочной перспективе жилье будет дорожать. Но говорить о том, что подорожание, как и раньше будет резким, тоже не приходится. Жилья в России построено много, и дефицита не предвидится. 

Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем будет уменьшаться. Это произойдет за счет стагнации или снижения цен на первичном рынке и одновременного роста на вторичном. 

*включен Минюстом РФ в список физлиц-иноагентов